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山东东营:外地人眼中的东营房价,值与不值谁说了算?

2022-10-04 17:05:44 2306

摘要:长期生活在东营的人在讨论房产的时候,大体分成两派。一种人认为:资源型城市,油田子女不再回来,退休职工随子女外迁,人口流失严重,满大街房子谁要?另一种人认为,东营马路开阔,工资不低,生活压力不大,人口增加不多,但是好房子不愁卖。其实两种观点都...

长期生活在东营的人在讨论房产的时候,大体分成两派。一种人认为:资源型城市,油田子女不再回来,退休职工随子女外迁,人口流失严重,满大街房子谁要?另一种人认为,东营马路开阔,工资不低,生活压力不大,人口增加不多,但是好房子不愁卖。其实两种观点都有一定道理。所谓的灯下黑、当局者迷。正好认识两位在东营做工的外地人,与他们聊起东营房产,他们对东营房产的理解,值得东营人思考。

这两位一个是江苏徐州沛县人,一个是山东济宁鱼台人。虽然两个人属于两个省,但是他们是发小,因为两个人是邻村。他们的家乡,距离济宁市区和徐州市区差不多远,就在微山湖西岸。都是45岁的年纪,在建筑行业已经二十多年了,跑遍了全国大部分省市,来东营做工程已经五年了。作为建筑行业的从业人员,他们的观点有几个点很值得思考。

一、决定房价的根本是土地价格,而不是建筑材料和人工成本。无论北京上海还是十八线小县城,建筑设备租赁费、建筑材料和人工成本基本是一致的,在北京的工地上给新房子刷外墙一天工资400元,在东营也是400元;钢筋水泥等价格有地区差,但不是巨大的差异。开发商拍地的时候,基本能知道这个项目价格不能低于多少,定价高低决定的是未来利润的多少。绝对不要相信售楼处说的,现在人工成本和材料贵,价格会不断上涨的说法。地价才是决定因素,土地供应充足的地方,无论大城市还是小县城,价格肯定不会猛涨。长沙重庆为什么房价在同类城市中价格不高?为什么山东一些小县城价格也轻易过万?要研究当地政府对房地产依赖程度,绝对不是说经济越发达的地区房价会越便宜。

二、东营房产分化不明显。东营市区从东城到西城,二三十公里的东西长度上,房产热点就只有几个点。东营区新区、植物园东北部、西湖湾周边、东四路沿线、清风湖东部等等,当然不排除耿井片区、西城南部片区。总体来说,这些新房扎堆的地区,体量巨大的有,十栋八栋楼的小楼盘也有,价格从7000元到1万元居多,低于7000元或者高于10000元的很少(毛坯价)。

三、东营房价平稳的态势短时间内不会改变。徐州和济宁人口比东营多,土地紧张,市区房价也是万元上下(不排除个别热点达到1.5万甚至更高一点)。东营人均房产比这两个城市多,人均收入略好于这两个城市。东营的新房依然也在持续开发也在持续有需求,这种需求是对大房型更多一些,因此东营市场很难见到小户型。西城中心那些老破小房产,面临的最大问题就是难以出售的的问题(学区房除外)。东营市新房还是存在需求,地价也没有降低,所以,不要指望新房价格大跌。

之前见过很多人非理性地说东营将来要和玉门一样,要成为空城,其实这是胡乱发泄罢了。东营自然很难发展成大城市,但是作为一个地级市,国家级的规划也不会让这个地方再回到过去的一片荒原的状态。至于东营房产值不值得拥有,这就要看每个人的需求了。

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